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安徽拆迁系列三:裁决后维权实现高于市场价的补偿

分类: 案例展示 发布时间:2012-10-17 11:12 录入:集体土地征收网
安徽拆迁系列三:裁决后维权实现高于市场价的补偿
 

拆迁宝典之——尖峰时刻

【事实概要】

       2011年4月初,“绿遍山原白满川,子规声里雨如烟”的季节,一名愁肠百结的青年男子走进了盛廷律师事务所。张志同律师与梁红丽律师接待了这名叫做张若祥(化名),并听他讲述了他的拆迁之殇:

         2007年,因结婚之故,张若祥与妻子李岚(化名)在安徽省马鞍山市花山区湖东二村购买了一处建筑面积约50平方米的商品房,并办理了国有土地使用权和房屋所有权证明,将爱的小巢登记在夫妻二人名下,各占50%产权。

         2009年12月1日,作为马鞍山市招商引资重点项目,金鹰集团与花山区政府合作项目正式签约,约定该集团投入20亿元巨资,在花山区建设高档百货、五星级酒店、休闲娱乐、甲级写字楼及高档住宅为一体的综合性、标志性建筑。其后,马鞍山市花山区住房与城乡建设委员会(以下简称住建委)以“团结胡同西北角商业改造”为名,向“花山区危旧房改造办公室”颁发了拆迁许可证,许可其大兴拆迁,为金鹰集团扫清障碍。

        这场大张旗鼓的花山大拆迁使得张若祥摇身变成被拆迁人、被裁决人——2011年3月15日,花山区住建委对张若祥做出裁决,责令其在15日内腾房交由裁决申请人花山区危旧房改造工作领导小组拆除,领取补偿款28万余元与有关补助或是接受原地产权置换并结算差价。

         “尘世如潮人如水,只叹江湖几人回”。面对裁决,张若祥很是无奈,也颇为无助:无奈的是,裁决并不中立,对市场价补偿这一法定原则不管不顾,俨然一副强势拆迁方的“传声筒”;无助的是,螳螂在前,黄雀必然在后。裁决既已出,强拆势必步步紧逼过来。驱使张若祥选择依法维权的,正是这份无奈与无助引发的焦灼……

         张志同律师与梁红丽律师介入后,陪同委托人直面裁决危机,并在强拆决定突然来袭后力挽狂澜,于紧要关头促进了委托人与拆迁方和谈签约,而签约的对价是高于市场价的75万元补偿款。

【办案掠影】

办案第一阶:发现之旅,裁决的致命错误

         2011年4月中旬伊始,接连辗转于大江南北的张志同律师与梁红丽律师不辞辛劳地赶赴马鞍山花山区,了解各项案件细节。当看到张若祥提供的房屋产权证时,张、梁二律师不约而同地眼前一亮——产权证上清楚地载明张若祥与李岚对房屋各自占有50%的所有权。产权登记是我国法律规定的确定房屋产权人的直接依据,那么,这个共有关系的存在,足以击垮花山区住建委针对张若祥独自一人所作裁决的合法性。因为,裁决必须针对涉案房屋的被拆迁人做出,而依据法律规定,被拆迁人是房屋的所有权人,那么具体到本案中,花山区住建委的裁决对象应当同时包括张若祥与李岚两位产权人,否则即为不合法!

         遁循裁决对象错误的事实与研究裁决后发现其存在的其他若干违法点,作风果敢的张志同律师与梁红丽律师以迅雷不及掩耳之势向花山区人民法院提起行政诉讼,请求撤销花山区住建委对张若祥所作裁决书。在起诉状中,二律师化言辞为利剑,一一鞭挞了裁决的四道“硬伤”:①被告住建委裁决对象错误;②被告住建委不符合法定的县级以上人民政府房屋拆迁管理部门这一裁决主体资格,属无权行政行为;③涉案拆迁项目拆迁人是“花山区危旧房改造办公室”,而被诉裁决的申请人却是“花山区危旧房改造工作领导小组”,违反了法律规定的裁决申请人须是拆迁当事人的规定;④裁决程序违法。

         裁决之诉状被递至法院后,花山区法院的立案庭庭长与管辖院长洞悉到该案的瑕疵非同小可,遂一边延后安排开庭时间,一边将意见汇报至花山区政府有关领导。似坐针毡的区政府开始轮番派员对张若祥、李岚夫妻二人进行“轰炸式谈判”。如此这般的谈判持续了十余天之后,花山区副区长亲自挂帅上阵。年轻夫妻的拆迁命运将何去何从?

办案第二阶:尖峰时刻,强拆的执行异议

         副区长压阵谈判后,谈判起色仍然不大,见此情景,花山区政府方面一时间失去了谈判的耐心,决定铤而走险,让花山区人民法院配合启动了裁决先于执行程序,亦即变样的强拆程序。

         面对法院的《执行通知》,张若祥夫妻二人并没有大惊失色,原来经验丰富的张志同律师与梁红丽律师早已预料政府会有这一“后招”,遂预先准备好了一份法理涛涛的《执行异议申请》给张若祥,以备不时之需。张若祥按照张、梁二位律师的叮嘱将《执行异议申请》提交至法院。在《执行异议申请》中,二律师指出了先于执行无必须性、不提供财产担保的程序违法性、错误执行后果的难以弥补性,三箭齐发,直接切断了花山区人民法院准予先于执行的法律进路。由此,强拆变成了凝滞的空气团,徘徊在花山区政府与张若祥、李岚的交锋中间。

         在剑拔弩张的氛围里,君子谈判再度归位。2011年5月中旬,双方终于达成一致意见,约定对张若祥夫妻二人进行75万元货币补偿。至此,又一低沉索引的维权进行曲响亮落幕!

【律师说法】

         在旧拆迁条例时代,拆迁裁决是被拆迁人们唯恐避之不及的一个程序,因为这一程序往往会带来强拆程序的开始。所谓成也萧何败也萧何,也正因为这个原因,裁决深受拆迁方的喜爱,以裁决促签约是很多地方拆迁中公开的秘密。

         本案开始的格调里,裁决已经做出。而办案律师对此的应对之法除了常规地从裁决主体、裁决当事人、裁决程序等方面着手,还包括本案的特殊事由——裁决程序对共有权人的遗漏,最终险象环生地帮助委托人避免强拆,获得理想补偿。

         随着新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台,裁决已经彻底退出历史舞台。因此,对于如何避免裁决、如何对既有的裁决进行纠错斧正已经没有什么探讨意义,不过,本案这种共有权的拆迁补偿安置在未来拆迁中仍然不可避免。因此,共有权的保护意识应当被人们有所重视。如果被拆迁房屋存在共有权人,那么被拆迁人,或言被征收人就不止一个,而补偿安置协议也应当与所有共有权人共同签订,否则即部分或完全无效。

 

                                                   2011年06月笔 


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